Résilier son bail par lettre recommandée : préavis, modèle et pièges à éviter

La résiliation du bail d'habitation par le locataire est régie par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les locations vides, et par l'article 25-8 de la même loi pour les locations meublées. Ces textes sont d'ordre public : une clause du bail qui imposerait un préavis plus long ou des conditions de forme plus strictes que la loi est réputée non écrite. Autrement dit, même si votre contrat prévoit autre chose, c'est la loi qui s'applique.

Grande différence avec le bailleur : le locataire peut donner congé à tout moment et sans motif. Vous n'avez pas à attendre la date anniversaire du bail, ni à justifier votre départ (sauf si vous invoquez un préavis réduit, nous y revenons plus bas). Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour trois motifs limitatifs : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux.

La durée du préavis dépend de deux facteurs : le type de location (vide ou meublée) et votre situation personnelle ou géographique. Le principe est simple, les exceptions sont nombreuses.

C'est le point le plus mal compris, et le plus coûteux en cas d'erreur. Le préavis ne court ni à la date d'écriture de la lettre, ni à la date de son dépôt : il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur, c'est-à-dire le jour où il la signe. Si vous postez votre congé le 28 du mois en pensant partir trois mois plus tard jour pour jour, mais que le bailleur ne le reçoit que le 2 du mois suivant, votre préavis se termine quelques jours plus tard que prévu, et le loyer est dû jusqu'au bout.

Anticipez donc les délais d'acheminement : comptez l'impression, le dépôt et la distribution, soit en pratique quelques jours ouvrés entre votre commande et la première présentation au bailleur. Notre page lettre recommandée avec avis de réception détaille le fonctionnement de l'avis de réception, qui vous revient signé et daté : c'est ce document qui fixe officiellement le point de départ de votre préavis.

Concrètement : si votre avis de réception ne revient pas dans les quinze jours, réagissez sans attendre. Contactez le bailleur pour l'informer du congé et, à défaut de retrait du pli, faites signifier le congé par un commissaire de justice. Le coût de l'acte est très inférieur aux mois de loyer que vous risquez de devoir en plus.

Depuis la loi ALUR, l'article 15 admet trois modes de notification du congé, et trois seulement. Un courriel, un SMS, un appel téléphonique ou une lettre simple sont sans valeur : le bailleur pourrait les ignorer et continuer à exiger le loyer.

• La lettre recommandée avec avis de réception : la voie la plus courante. Elle date la réception et vous fournit deux preuves, la preuve de dépôt et l'avis de réception signé.
• L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier) : plus coûteux, mais imparable, notamment quand le bailleur est de mauvaise foi ou injoignable, car il produit effet même sans remise effective.
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement : gratuite, mais elle suppose la coopération du bailleur, qui doit dater et signer un reçu. Sans récépissé signé, vous n'avez aucune preuve.

En colocation, attention : chaque colocataire signataire du bail doit donner congé pour se dégager de ses obligations, et la clause de solidarité peut prolonger vos engagements jusqu'à six mois après votre départ si aucun remplaçant ne vous succède. De même, pour un bail signé par un couple marié ou pacsé, le congé donné par un seul des deux ne met fin au bail qu'à son égard. Pour bien choisir entre les types d'envoi et leurs niveaux de preuve, consultez nos tarifs et comparatif des envois.

La loi n'impose pas de formule sacramentelle, mais une lettre complète évite toute contestation. Votre congé doit permettre d'identifier sans ambiguïté le locataire, le logement et la volonté de mettre fin au bail. En pratique, faites figurer :

• Vos nom, prénom et l'adresse complète du logement loué (avec le numéro d'appartement ou d'étage le cas échéant).
• Les coordonnées du destinataire : le bailleur en personne ou son mandataire (l'agence qui gère le bien), tels qu'ils figurent sur le bail ou les quittances.
• L'annonce claire de votre décision de résilier le bail, avec la référence à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (ou à l'article 25-8 pour un meublé).
• La durée du préavis dont vous vous prévalez et, si vous invoquez un préavis réduit, le motif précis avec le justificatif joint.
• Une demande de rendez-vous pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés.
• Votre future adresse, pour la restitution du dépôt de garantie.
• La date et votre signature (celle de tous les signataires du bail concernés).

Inutile en revanche d'indiquer une « date de départ » ferme : le bail prend fin à l'expiration du préavis légal, calculé à partir de la réception. Vous pouvez toutefois partir avant la fin du préavis (en continuant de payer le loyer) ou proposer au bailleur une fin anticipée d'un commun accord, à formaliser par écrit. Un modèle de lettre pré-rempli est disponible directement dans notre éditeur au moment de l'envoi, avec les mentions légales déjà en place ; pour les autres courriers de la vie locative (quittance, charges, dépôt de garantie), notre guide des 56 modèles de lettres recommandées recense toutes les lettres types disponibles.

Le congé envoyé, deux étapes conditionnent la fin sereine de la location : l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.

• Envoyer le congé en lettre simple ou par courriel : sans preuve de réception, le préavis n'a jamais commencé et le loyer continue de courir.
• Compter le préavis à partir de l'envoi : le délai court à la réception. Quelques jours d'écart peuvent décaler la fin du bail, donc le loyer dû.
• Oublier le justificatif du préavis réduit : sans motif mentionné et justificatif joint, le bailleur peut exiger trois mois pleins.
• Adresser la lettre au mauvais destinataire : si le bail est géré par une agence, adressez le congé à l'agence mandataire ; en cas de doute, envoyez-le aux deux.
• Ne pas faire signer tous les colocataires : le congé d'un seul ne libère pas les autres, et la clause de solidarité peut vous suivre après le départ.
• Rendre les clés sans état des lieux : vous perdez la possibilité de contester les retenues sur le dépôt de garantie.
• Arrêter de payer le loyer pendant le préavis : le loyer et les charges restent dus jusqu'au dernier jour du préavis, même logement vidé, sauf relocation anticipée acceptée par le bailleur.

1. Le bailleur reçoit la lettre et signe l'avis de réception : le préavis commence.
2. Vous convenez ensemble d'une date d'état des lieux de sortie, au plus tard à la fin du préavis.
3. Vous continuez de payer loyer et charges jusqu'au terme du préavis, même en cas de départ anticipé.
4. Le jour de l'état des lieux, vous remettez les clés : le bail prend fin et le délai de restitution du dépôt de garantie commence.
5. Le bailleur restitue le dépôt sous un mois (état des lieux conforme) ou deux mois (retenues justifiées).
6. En cas de retenue abusive ou de silence : réclamation en recommandé, puis conciliation ou juge des contentieux de la protection.

Dernier conseil : ne confondez pas la résiliation du bail avec celle de vos contrats liés au logement. Assurance habitation, électricité, gaz, internet : chacun suit ses propres règles. Pour l'assurance habitation, la résiliation est facilitée par la loi Hamon et par le changement de situation, comme nous l'expliquons dans notre guide sur la résiliation d'assurance avec la loi Hamon.